22.08.2025

Zasady ujmowania poniesionych nakładów jako zwiększenie wartości środków trwałych zgodnie z Polskimi i Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości

Realizacja inwestycji polegająca na budowie środka trwałego wiąże się z koniecznością księgowego rozliczenia nakładów, które składają się na jego wartość początkową. Niektóre z tych nakładów – takie jak np. zakup gruntu oraz faktury dokumentujące wykonanie prac budowlanych przez generalnego wykonawcę – nie pozostawiają wątpliwości co do ich ujęcia w księgach.

Równocześnie w okresie realizacji inwestycji, spółki ponoszą także inne koszty, których ostateczna klasyfikacja może budzić wątpliwości. Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (dalej: „UoR” lub „Ustawa o rachunkowości”) porusza temat dość ogólnie, jednocześnie umożliwiając zastosowanie szczegółowych wytycznych, wskazanych w Krajowym Standardzie Rachunkowości 11 Środki trwałe oraz Krajowym Standardzie Rachunkowości 8 Działalność deweloperska. W przypadku Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (dalej: „MSR”), odpowiednie regulacje zostały zawarte w MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe.

Zgodnie z art. 28 ust. 8 ustawy o rachunkowości, cena nabycia i koszt wytworzenia środków trwałych w budowie, środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obejmuje ogół ich kosztów poniesionych przez jednostkę za okres budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia, do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania, w tym również:

niepodlegający odliczeniu podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy oraz
koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu ich finansowania i związane z nimi różnice kursowe, pomniejszony o przychody z tego tytułu

Powyższa definicja jest raczej ogólna, wskazując wprost wyłącznie dwa elementy, jakie mogą być ujmowane na wartości środka trwałego. Po więcej szczegółów należy sięgnąć do Krajowych Standardów Rachunkowości (dalej: „KSR”).

Główne zasady określenia wartości środka trwałego wytworzonego siłami własnymi wg. KSR

Główne wytyczne w zakresie kapitalizacji nakładów na wartość środków trwałych w budowie opisano w KSR 11. Standard ten, w punkcie 6.36 wskazuje, że do kosztu wytworzenia zalicza się wyłącznie koszty pozostające w związku przyczynowo – skutkowym z jego wytworzeniem. Ponadto, wskazuje on, że kapitalizacji mogą podlegać wyłącznie koszty poniesione od dnia udokumentowanego rozpoczęcia budowy do dnia udokumentowanego przyjęcia środka trwałego do użytkowania.

Koszty wytworzenia środka trwałego, zgodnie z pkt. 6.38, obejmują koszty bezpośrednie oraz pośrednie. Do kosztów bezpośrednich zaliczane są wszystkie nakłady, które można bezpośrednio przypisać do danego obiektu (środka trwałego) na podstawie dokumentów źródłowych potwierdzających poniesienie kosztu lub na podstawie jednostek miary (współczynników) jednoznacznie określających wysokość kosztów poniesionych na dany obiekt. Kosztami pośrednimi są natomiast koszty, których nie można bezpośrednio przypisać do obiektu, gdyż obejmują one zarówno budowę danego obiektu jak i budowę innych obiektów lub też inne działania (np. ogólną działalność operacyjną). W takim przypadku, zgodnie z pkt. 6.39 standardu, przy rozliczaniu takich kosztów niezbędne jest przygotowanie wiarygodnego pomiaru, odpowiedniej dokumentacji oraz ewidencji kosztów. Standard dopuszcza jednak, aby – w miarę potrzeb – pomiar ten został zastąpiony lub uzupełniony oszacowaniem bądź osądem personelu jednostki, w szczególności komórki merytorycznie odpowiedzialnej za budowę środka trwałego.

Pkt. 6.39 dotyczy nie tylko zasad rozliczenia kosztów pośrednich, ale odnosi się także do innych, kluczowych elementów ustalenia wartości środka trwałego wytwarzanego siłami własnymi, w tym ustalenia:

dnia udokumentowanego rozpoczęcia budowy, warunkującego ujmowanie – jako kosztów wytworzenia – nakładów ponoszonych w związku z budową środka trwałego składających się na jego wartość początkową,

obiektów budowy, dla których wyodrębnia się koszty wytworzenia (w tym zakresie konieczna jest analiza projektu budowlanego i pomoc jego autora),

zasad ujmowania i rozliczania na obiekty budowy kosztów utrzymania zasobów jednostki wykorzystywanych na potrzeby budowy,

zasad ujmowania kosztów utrzymania komórek organizacyjnych zaangażowanych w budowę,

zasad ujmowania kosztów prób przeprowadzanych przed oddaniem obiektu budowy do użytkowania,

zasad ujmowania kosztów użytkowania oraz remontu środka trwałego, poniesionych przed zakończeniem budowy,

zasad ujmowania kosztów lub strat spowodowanych szkodami powstałymi w trakcie budowy środka trwałego,

zasad ujmowania kosztów i przychodów z likwidacji środków trwałych warunkujących budowę nowego obiektu oraz

zasad rozliczania kosztów wytworzenia obiektu budowy, jeżeli w jego skład wchodzą dwa lub więcej obiekty inwentarzowe.

Dzień rozpoczęcia budowy

Ustalenie dnia udokumentowanego rozpoczęcia budowy może w praktyce sprawiać trudności. KSR 11 odnosi się w tym zakresie do KSR 8 Działalność deweloperska, zgodnie z pkt. 4.3 którego jest to dzień, w którym deweloper rozpoczął aktywne, udokumentowane działania mające na celu realizację przedsięwzięcia.

KSR 8 wskazuje, że nie może to być dzień wcześniejszy niż:

dzień, w którym deweloper na podstawie racjonalnych szacunków stwierdził, że istnieje prawdopodobieństwo uzyskania korzyści ekonomicznych z planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego lub

dzień, w którym deweloper podjął wiążące go ustalenia (decyzje wewnętrzne lub zewnętrzne) o rozpoczęciu przedsięwzięcia deweloperskiego

Jednocześnie, dzień ten nie może być późniejszy niż:

dzień podjęcia przez dewelopera pierwszych działań marketingowo-informacyjnych, służących zaprezentowaniu potencjalnym klientom planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego,

dzień podpisania przez dewelopera pierwszej umowy deweloperskiej (sprzedaży) lub

dzień powiadomienia przez dewelopera nadzoru budowlanego o rozpoczęciu prac budowlanych.

KSR 8 wskazuje także dwa konkretne przykłady dni, które mogą być uznane za dzień rozpoczęcia przedsięwzięcia, tj. dzień rozpoczęcia prac nad projektem budowy oraz dzień złożenia wniosku o odrolnienie działki, na której ma być realizowane przedsięwzięcie deweloperskie, jeżeli prawdopodobieństwo pozytywnego rozpatrzenia tego wniosku jest wysokie. W praktyce, dokumentem potwierdzającym dzień rozpoczęcia prac może być dzień podpisania przez Zarząd budżetu inwestycji.

Przykłady kosztów, które mogą być kapitalizowane na wartości środków trwałych w budowie

Zgodnie z KSR 11, do kosztów zwiększających wartość środków trwałych w budowie można zaliczyć m.in.:

Pkt. 6.41: nakłady na opracowanie analiz, opinii, studiów technicznych czy oceny wariantu realizacji budowy, które zostały poniesione po dniu udokumentowanego rozpoczęcia budowy (np. raport oddziaływania na środowisko),

Pkt. 6.46: wyodrębniona – zgodnie z zasadami pkt. 6.39 – część kosztów utrzymania (rzeczowych) aktywów trwałych jednostki, zaangażowanych w budowę środka trwałego (o ile istnieje możliwość wiarygodnego ich oszacowania). Koszty te obejmują m.in. amortyzację oraz wynagrodzenia obsługi,

Pkt. 6.49: w szczególnych przypadkach – koszty utrzymania wewnętrznych komórek organizacyjnych powołanych do zarządzania/obsługi procesu budowy środków trwałych. Co do zasady, takie koszty powinny być ujmowane jako koszty okresu, jednak w przypadku zapewnienia przez jednostkę wiarygodnego systemu gromadzenia, pomiaru i ewidencji kosztów funkcjonowania takiej komórki oraz uzasadni ich związek przyczynowo – skutkowy z budową obiektów, wówczas odpowiednia część tych kosztów zwiększa ich wartość początkową,

Pkt. 6.50: koszty obsługi magazynowej budowy środków trwałych, jeżeli można wykazać ich bezpośredni związek z budową środka trwałego.

Pkt. 6.51: koszty prób i testów, przeprowadzanych celem sprawdzenia działania środka trwałego, i stwierdzenia jego zdatności do użytkowania zgodnie z zamierzeniami jednostki lub wymogami zewnętrznymi, poniesione przez jednostkę do dnia jego udokumentowanego przyjęcia do użytkowania. Jednocześnie, wartość początkową środka trwałego w budowie zmniejsza wartość w cenie sprzedaży netto przyjętych do magazynu lub sprzedanych półproduktów, produktów gotowych lub usług powstałych w wyniku prób i testów, o ile ich wartość jest istotna,

Pkt. 6.53: koszty przeprowadzenia likwidacji (np. rozbiórki) innego środka trwałego, o ile jego likwidacja jest niezbędna dla przeprowadzenia budowy. Jednocześnie, jeżeli jednostka utworzyła uprzednio rozliczenia międzyokresowe bierne (rezerwę) na przyszłą likwidację środka trwałego, wówczas rzeczywiście poniesione koszty likwidacji do wysokości utworzonych rozliczeń międzyokresowych biernych (rezerw) stanowią wykorzystanie rezerw. Wówczas, nie zwiększają one wartości początkowej nowobudowanego środka trwałego.

Ogólne zasady kapitalizacji kosztów finansowania inwestycji w środki trwałe

Istotną kategorię kosztów, jakie mogą być kapitalizowane na wartości środków trwałych w budowie, stanowią koszty finansowania inwestycji. Koszty te obejmują obsługę kredytów, pożyczek oraz innych zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania inwestycji w środki trwałe (KSR 8.6.58).

Koszty finansowania zewnętrznego obejmują przede wszystkim odsetki, ujemne różnice kursowe oraz koszty prowizji i innych opłat poniesionych w związku z zaciągniętym finansowaniem. Zgodnie z standardem, jak również z Art. 28 ust. 8 ustawy o rachunkowości, koszty te powinny zwiększyć wartość nieruchomości. Jednocześnie, wartość nieruchomości powinna zostać pomniejszona o przychody dotyczące finansowania, takie jak np. dodatnie różnice kursowe.

Jednocześnie, warunkiem zaliczenia kosztów finansowania zewnętrznego do wartości początkowej środka trwałego jest ich wiarygodne, na podstawie relacji przyczynowo skutkowej, przyporządkowanie do pojedynczego obiektu środka trwałego. Są to koszty finansowania zewnętrznego, których można byłoby uniknąć, gdyby nie zostały poniesione nakłady na pozyskanie środka trwałego.

Istotny element przychodów/kosztów finansowania mogą stanowią także zmiany wartości instrumentów zabezpieczających, takich jak np. kontrakt SWAP. KSR 8 przedstawia zasady kapitalizacji tych elementów w pkt. 6.66-6.68. Jednocześnie, w przypadku gdy jednostka nie stosuje przepisów rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie instrumentów finansowych, wówczas skutki wyceny transakcji zabezpieczającej ujmuje się każdorazowo w wynik bieżący.

Jednostki mogą zaciągać zobowiązania finansowe, które wyłącznie częściowo będą służyły finansowaniu inwestycji w środek trwały lub też będą przeznaczone na sfinansowanie więcej niż jednej inwestycji. Wówczas, jednostka powinna dokonać odpowiedniego rozdzielenia kosztów finansowania na odpowiednie cele, w oparciu o dostępną dokumentację oraz szacunki odpowiedniego personelu jednostki. Pomocą przy ustaleniu, jaka część zobowiązania dotyczy konkretnej inwestycji, może być odpowiedź na pytanie: jaką kwotę środków pieniężnych jednostka musiałaby pożyczyć na finansowanie pozyskania środka trwałego, gdyby zabrakło tego źródła finansowania i jakie poniosłaby w związku z tym koszty finansowania (KSR.8.6.72)?

Koszty wyłączone z możliwości kapitalizacji na wartość środków trwałych w budowie

KSR 8 wskazuje także katalog kosztów, które nie stanowią kosztów wytworzenia środków trwałych w budowie i każdorazowo powinny być ujęte jako koszty okresu. Koszty te obejmują:

Pkt. 6.9.a – koszty ogólnego zarządu, z wyjątkiem kosztów utrzymania wewnętrznych komórek organizacyjnych powołanych do zarządzania/obsługi procesu budowy środków trwałych, w zakresie których możliwe jest ich bezpośrednie powiązanie z budową obiektu,

Pkt. 6.9.b – koszty przeszkolenia pracowników w zakresie obsługi nowo pozyskanego środka trwałego, z wyjątkiem przypadku, gdy koszty te zostały objęte ceną nabycia środka trwałego i niemożliwe jest ich ustalenie lub wiarygodne oszacowanie,

Pkt. 6.9.c – koszty poniesione w związku ze zmianą lokalizacji środka trwałego w ramach jednostki lub reorganizacją części lub całości działalności operacyjnej jednostki (koszty przemieszczenia środków trwałych do nowych miejsc użytkowania),

Pkt. 6.9.d – koszty poniesione przed dniem udokumentowanego rozpoczęcia budowy, takie jak analizy, studia wykonalności, studia rynkowe czy technologiczne,

Pkt. 6.9.e – koszty działań marketingowych, które mają zapewnić uzyskiwanie korzyści ekonomicznych ze środka trwałego po jego wybudowaniu, niezależnie od okresu, w którym są ponoszone,

Pkt. 6.10 – wartość podatku od nieruchomości, również jeśli został poniesiony w okresie budowy,

Pkt. 6.11 – koszty rezerwy na likwidację oraz rekultywację terenu po zakończeniu użytkowania środka trwałego,

Pkt. 6.12 – koszty strat i szkód poniesionych w trakcie budowy środka trwałego, np. na skutek pożaru, powodzi czy upadłości wykonawcy,

Pkt. 6.40 – nakłady związane z analizą, rozpoznaniem i wyborem wariantu budowy, nawet jeśli wybrany wariant został ostatecznie zrealizowany,

Pkt. 6.50 – koszty obsługi magazynowej budowy środków trwałych, które nie mogą być bezpośrednio powiązane z konkretną inwestycją,

Pkt. 6.52 – koszty użytkowania środka trwałego w okresie jego budowy, np. koszty remontów spowodowanych eksploatacją,

Pkt. 6.54 – wartość netto zlikwidowanego środka trwałego, jeżeli został on fizycznie usunięty w celu realizacji nowej inwestycji. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy likwidowany środek trwały nie jest usuwany fizycznie, lecz staje się częścią nowego środka trwałego – w takim przypadku jego wartość może zostać zaliczona do kosztów nowego środka trwałego. Jeżeli jednak charakter nowego środka trwałego jest istotnie odmienny od poprzedniego, nie można traktować budowy jako ulepszenia, lecz jako stworzenie nowego składnika majątku,

Pkt. 6.64 – koszty pozyskania zewnętrznych źródeł finansowania, (np. koszty analiz prawniczych umowy kredytowej), o ile nie są one kosztami obsługi zobowiązania finansującego środek trwały.

Różnice pomiędzy KSR a MSR

Zasady kapitalizacji kosztów na wartość środków trwałych w budowie ujęte są w punktach 16-28 Międzynarodowego Standardu Rachunkowości 16 Środki trwałe. W porównaniu z przepisami zawartymi w KSR 11 i KSR 8, można wyróżnić kilka istotnych różnic:

Koszty likwidacji/rekultywacji gruntu -> zgodnie z MSR 16.16.c, na koszt wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych składają się szacunkowe koszty demontażu i usunięcia składnika aktywów oraz koszty przeprowadzenia renowacji miejsca, w którym się znajdował, do których jednostka jest zobowiązana w związku z nabyciem pozycji rzeczowych aktywów trwałych lub używaniem składnika rzeczowych aktywów trwałych w danym okresie w celu innym niż wytwarzanie wyrobów.
- Stanowi to różnicę względem pkt. 6.11 KSR 11, zgodnie z którym koszty te powinny być ujęte w wyniku finansowym (w dniu oddania środka trwałego do użytkowania).

Koszty i przychody z produkcji przed oddaniem środka trwałego do użytkowania -> zgodnie z nowym brzmieniem MSR 16.21 (obowiązującym od 1 stycznia 2022 roku), jednostka może podejmować pewne działania, które są związane z wytworzeniem lub ulepszeniem pozycji rzeczowych aktywów trwałych, ale nie są konieczne do doprowadzenia tej pozycji do miejsca i warunków potrzebnych do rozpoczęcia jego funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa. Ponieważ te działania nie są konieczne do doprowadzenia pozycji rzeczowych aktywów trwałych do miejsca i warunków potrzebnych do rozpoczęcia jego funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa, przychody i związane z nimi koszty z tych działań powinny być ujęte w wyniku finansowym. W przypadku MSR, przychody z produkcji przed oddaniem środka trwałego do użytkowania nie mogą zatem pomniejszać wartości środka trwałego, zaś kapitalizacja kosztów takiej produkcji jest ograniczona wyłącznie do oceny, czy składnik aktywów funkcjonuje prawidłowo (MSR 16.17.e).
- Stanowi to różnicę w stosunku do pkt. 6.51 KSR 11, zgodnie z którym koszty prób i testów, przeprowadzanych celem sprawdzenia działania środka trwałego, i stwierdzenia jego zdatności do użytkowania zgodnie z zamierzeniami jednostki lub wymogami zewnętrznymi, poniesione przez jednostkę do dnia jego udokumentowanego przyjęcia do użytkowania zwiększają wartość początkową środka trwałego.

Zakres kapitalizacji kosztów finansowania -> w tym zakresie, MSR 16.22 odnosi się do MSR 23 Koszty finansowania zewnętrznego. Zgodnie z tym standardem, koszty finansowania zewnętrznego obejmują różnice kursowe powstające w związku z kredytami i pożyczkami w walucie obcej wyłącznie w stopniu, w jakim są one uznawane za korektę kosztów odsetek.
- Stanowi to różnicę względem pkt. 6.59 KSR 11, zgodnie z którym koszty finansowania obejmują wszelkie ujemne różnice kursowe dotyczące finansowania, a nie tylko te, które mogą być uznane za korektę kosztów odsetek.

Przykład praktyczny – porównanie kapitalizacji kosztów inwestycyjnych wg PSR i MSSF

Jednostka KDT Sp. z o.o. (dalej „Spółka”) realizuje inwestycję polegającą na budowie nieruchomości pod wynajem. W listopadzie 202X-1 roku Zarząd zatrudnił zewnętrzną firmę doradczą w celu przeprowadzenia analizy opłacalności takiej inwestycji. Ostatecznie, 20 grudnia 202X-1 roku firma doradcza przedstawiła raport potwierdzający, że inwestycja będzie rentowna. Koszt usługi wyniósł 130 tys. PLN. W dniu 12 stycznia 202X roku Zarząd Spółki zatwierdził budżet inwestycji. W dniu 12 lutego 202X roku, podpisała umowę kredytową z Bankiem A na kwotę 20 mln EUR, o zmiennym oprocentowaniu EURIBOR 3M + 1,5%, celem której jest w całości sfinansowanie inwestycji. W pozostałej części inwestycja finansowana jest kapitałem własnym. W dniu 20 lutego 202X roku, Spółka zakupiła grunt pod inwestycję (podpisano akt notarialny). Koszt transakcji wyniósł 33 mln PLN. W dniu 25 marca 202X roku Spółka podpisała umowę z generalnym wykonawcą inwestycji. W kolejnych miesiącach, do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie w dniu 14 stycznia 202X+1 roku, poniesiono następujące koszty:

– Faktury wystawione przez generalnego wykonawcę – 70 mln PLN,

– Koszty przygotowania projektu budowlanego – 2,9 mln PLN

– Podatek od nieruchomości – 150 tys. PLN

– Faktury za monitorowanie projektu – 1,2 mln PLN,

– Łączne koszty odsetek – 800 tys. EUR (3,5 mln PLN)

– Niezrealizowane różnice kursowe na wycenie kredytu – 2,4 mln PLN (koszt)

WIBOR w okresie inwestycji wahał się w zakresie 4,5-5,5% (średnio 5%).

W jaki sposób należy ustalić wartość inwestycji zgodnie z polskimi oraz międzynarodowymi standardami rachunkowości?

Pierwszym krokiem, zarówno wg. PSR jak i MSR, będzie określenie dnia rozpoczęcia oraz zakończenia inwestycji. W obu przypadkach, za pierwszy z tych dni możemy uznać 12 stycznia 202X roku, czyli dzień zatwierdzenia budżetu inwestycji. Odpowiednie przepisy KSR w tym zakresie odpisano wyżej. Natomiast zgodnie z MSR 7.7, do kapitalizacji może dojść wtedy i tylko wtedy, gdy istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka uzyska przyszłe korzyści ekonomiczne związane ze składnikiem aktywów, a cenę nabycia lub koszt wytworzenia składnika aktywów przez jednostkę można wycenić w wiarygodny sposób.

Podobnie, w obu przypadkach za dzień zakończenia można przyjąć 14 stycznia 202X+1 roku, kiedy to Spółka uzyskała pozwolenie na użytkowanie. Zdarzenie to spełnia zarówno kryterium określone w MSR 16, tj. stanowi moment dostosowania aktywa do miejsca i warunków potrzebnych do rozpoczęcia jego funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa; jak i kryteria KSR 11, tj. stanowi dzień udokumentowanego przyjęcia środka trwałego do użytkowania.

Po ustaleniu powyższego, można przejść do oceny zasadności ujęcia poszczególnych kosztów na wartości inwestycji oraz kwoty, w jakiej można je ująć. Szczegóły przedstawia poniższa tabela.

Rodzaj nakładu	Zwiększenie wartości nieruchomości zgodnie z PSR	Zwiększenie wartości nieruchomości zgodnie z MSR	Uzasadnienie
Analiza opłacalności inwestycji	0	0	PSR: Koszt poniesiony przed momentem udokumentowanego rozpoczęcia inwestycji. MSR: W momencie poniesienia kosztów nie były spełnione warunki MSR 7.7
Koszt zakupu gruntu	33 mln PLN	33 mln PLN	PSR: Koszt bezpośrednio związany z projektem MSR: Nakład niezbędny do dostosowania aktywa do miejsca i warunków potrzebnych do rozpoczęcia jego funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa
Koszty przygotowania projektu budowlanego	2,9 mln PLN	2,9 mln PLN	PSR: Koszt bezpośrednio związany z projektem MSR: Nakład niezbędny do dostosowania aktywa do miejsca i warunków potrzebnych do rozpoczęcia jego funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa
Faktury wystawione przez generalnego wykonawcę	70 mln PLN	70 mln PLN	PSR: Koszt bezpośrednio związany z projektem MSR: Nakład niezbędny do dostosowania aktywa do miejsca i warunków potrzebnych do rozpoczęcia jego funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa
Podatek od nieruchomości	0	0	PSR: Zgodnie z KSR 11.6.10, podatek od nieruchomości nie zwiększa wartości środka trwałego, niezależnie od okresu, którego dotyczy MSR: MSR bezpośrednio nie odnosi się do podatku od nieruchomości, jednak zgodnie z praktyką rynkową, koszt ten nie jest uznawany za koszt dostosowania składnika aktywów do miejsca i stanu, w którym może on funkcjonować w sposób zgodny z zamierzeniami kierownictwa. Podejście to można uzasadnić w taki sposób, że podatek od gruntu należałoby zapłacić w tej samej kwocie niezależnie od tego, czy inwestycja byłaby realizowana czy też nie.
Faktury za monitorowanie projektu	1,2 mln PLN	1,2 mln PLN	PSR: Koszt bezpośrednio związany z projektem MSR: Nakład niezbędny do dostosowania aktywa do miejsca i warunków potrzebnych do rozpoczęcia jego funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa
Odsetki od kredytu	3,5 mln PLN	3,5 mln PLN	PSR: Koszty finansowania zewnętrznego (m.in. odsetki), poniesione przez jednostkę od dnia podjęcia udokumentowanej decyzji o pozyskaniu środka trwałego, w tym od dnia udokumentowanego rozpoczęcia jego budowy do dnia jego udokumentowanego przyjęcia do użytkowania zwiększają cenę nabycia lub koszt wytworzenia tego środka trwałego, stanowiąc składnik jego wartości początkowej. MSR: Koszty finansowania zewnętrznego (w tym: odsetki), które można bezpośrednio przy porządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, są częścią ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów.
Niezrealizowane różnice kursowe	2,4 mln PLN	2,1 mln PLN*	PSR: Koszty finansowania zewnętrznego (m.in. odsetki), poniesione przez jednostkę od dnia podjęcia udokumentowanej decyzji o pozyskaniu środka trwałego, w tym od dnia udokumentowanego rozpoczęcia jego budowy do dnia jego udokumentowanego przyjęcia do użytkowania zwiększają cenę nabycia lub koszt wytworzenia tego środka trwałego, stanowiąc składnik jego wartości początkowej. MSR: Koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przy porządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, są częścią ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Jednocześnie, koszty finansowania zewnętrznego mogą składać się z różnic kursowych powstających w związku z pożyczkami i kredytami w walucie obcej wyłącznie w stopniu w jakim są uznawane za korektę kosztów odsetek.
Łącznie	113,0 mln PLN	112,7 mln PLN

* Poniżej przedstawiono wyliczenie wartości niezrealizowanych różnic kursowych, jakie mogą być ujęte jako zwiększenie wartości nieruchomości:

Koszty odsetek od kredytu w EUR (określane w oparciu o EURIBOR): 3,5 mln PLN

Koszty odsetek od analogicznego kredytu w PLN: 20 mln EUR x 6,5% = 1,3 mln EUR = 5,6 mln PLN

Różnica = 2,1 mln PLN (maksymalna wartość różnic kursowych, jakie mogą zostać skapitalizowane na wartości inwestycji)

____

Bartosz Zioło
Senior Manager

bartosz.ziolo@bakertilly-tpa.pl